房屋設定是什麼？ 抵押權設定、預告登記、信託登記有什麼差異？[轉貼]
申請貸款時常會聽到「房屋設定」這個名詞，但對它卻是一知半解。本篇文章將以最簡單的敘述，帶你瞭解「房屋設定」這個陌生卻又非常重要的流程，讓你在房屋貸款申請上，能夠順利通過申請並取得所需要的資金。
一、房屋設定是什麼？
「房屋設定」常用於貸款申請上，債權人（通常為銀行）為了保障自己的權益，會要求貸款申請人將名下的房子當作擔保品，並在這間房子產權上設定「抵押權」，防止申請人貸款還沒償還完就轉賣、過戶他人，也確保申請人能依約償還債務。
二、什麼情形下房屋會被設定？
房屋會被設定的情形大概有以下3種：
1. 抵押權設定
購屋貸款、原屋融資、二胎房貸都是房屋抵押貸款，意思是將房屋抵押給銀行做擔保後，銀行會借一筆錢給你，日後若發生貸款還不出的情形，銀行就有權向法院聲請查封與拍賣抵押物（貸款的房屋），將拍賣後的資金償還所剩貸款的餘額。
2. 預告登記
債權人為了保障自己的權益，可以向地政事務所申請不動產預告登記，其功用在於預防不動產所有權人，在未塗銷「預告登記」之前，將不動產移轉、贈與或變賣。
舉例來說，A將房子「預告登記」給B，在「預告登記」未塗銷之前，A無法對房子作出任何處置動作，包含貸款、買賣等。若是想要更瞭解「預告登記」的細部說明，可以參考以下的延伸閱讀：
3. 信託登記
「信託登記」的意思就是將財產由受託人管理。有以下3項原則：
當向銀行申請房屋貸款而被婉拒，這時你可能會轉向民間貸款機構，尋求貸款的管道，只是一旦名下的房子被民間貸款機構作了抵押權設定，除了無法向銀行申請房屋貸款外，就連其他的民間貸款機構也大多不願意承接。以下提供房屋私設的解套方法讓你參考。
三、房屋私設的解套方法有哪些？
房屋若有民間抵押權設定（又稱為房屋私設），在申請貸款上會非常困難，所以可以先嘗試以下3種的解套方法：
1. 親友資金週轉
可以先向親友借一筆錢，償還所欠款項後，就能解除房屋的民間設定限制，這是最直接也是最有效的方法之一。
2. 買賣回租方式
雖然有民間設定的房子無法申請銀行的貸款，但還是可以找尋願意放貸的民間代書業者，或是信得過且願意承接的親友，將房子的「所有權」過戶給對方來換取現金，用這筆資金償還民間欠款，並解除私人設定的問題後，對方再以租賃的方式，將房屋「使用權」出租給原屋主，這樣的做法雖然失去了房屋所有權，但卻還是可以在原來的房屋生活（這個方式較不建議使用）。
3. 諮詢民間貸款
民間貸款有2種方式：
四、房屋設定常見Q&A
此時也可以考慮向融資公司申請二胎房貸，相較於銀行更易取得所需資金。
(1)地政事務所臨櫃查詢：只需知道門牌地址，就可以到地政事務所申請土地「第二類登記謄本」，即能清楚瞭解該筆不動產的詳細情況。
(2)「地政服務網」查詢：搜尋「地政服務網」官網，進入電子謄本系統，按照官網步驟即可請領。
(3)四大超商事務機查詢：政府推動電子文件E化，民眾只需準備「自然人憑證」，即可到各地超商事務機，操作申請並領取「第二類登記謄本」。
(4)請代書協助申請查詢：找代書業者查詢時，則需付給代書一筆查詢的費用。
由以上的說明可以知道，房屋一旦被抵押權設定，等於套了一個緊箍咒在自己身上，不僅在申請貸款上困難重重，也有可能就此失去了房子的所有權，因此非到萬不得已，千萬不要讓自己名下的房子，有民間私人設定的情形。
